“4月份的贷款计划指标少得可怜，而且要提前两个月上报上级行。房地产已经被列入了非优先支持行业。”一家大银行的信贷经理向记者描述房企面临的紧缩困境。近期房地产企业急吼吼的IPO 融资、股权融资，甚至典当贷款，提醒与楼市相关的钢铁企业和钢材经销商，下半年建筑钢材市场谨慎乐观。

 “非优先支持行业”绷紧开发商的资金链

    上海联合产权交易所信息显示，3月下旬以来，已有十余家房地产企业来这里挂牌转让股权，而且大部分急于转让股权的企业，旗下都拥有土地项目。这些企业持有的土地包括浦东陆家嘴黄金地段的地块，安徽合肥的土地项目等。十余家房地产企业的挂牌融资总金额约9亿元人民币。
    经济参考报消息，为了筹集员工工资以及日常运转费用，重庆市一些房产商开始“卖地”融资。最近在重庆市联合产权交易所重点项目一栏，各区县挂牌转让的17个项目中房地产项目就有13个。沙坪坝区一家房地产公司正在开发的两个房地产项目，已投入前期开发资金近3亿元，由于已取得预售证的项目只卖出2套房屋，公司资金周转十分困难，为了维持公司运转，只能卖掉其中的一个项目来筹集资金。
    房地产企业以前是不会到产权交易所来靠转让股权的方式融资的。以往他们利用信托公司的贷款拿到土地后，即可顺利拿到“四证”开工，他们在通过信托贷款满足了30％自有资金的条件后，就可向银行申请贷款，拿到银行贷款后，他们马上归还高利息的信托贷款。通过这种“短期过桥贷款”的方式，开发商只用少量资金就套取了银行的大额贷款。
    现在，一方面银行提高了贷款门槛，一方面国家规定土地使用证取得与土地出让金全额支付挂钩，开发商必须付齐全款才能拿到土地。两个新政策掐断了开发商“小资金撬动大项目”的支点，捉襟见肘的开发商们只能穷途末路走进产权交易所的大门。
    为了解决资金短缺问题，浙江省一些中小房产开发商竟以高于银行五六倍的利息，将土地使用权或房产抵押给典当行，以获得购买土地的资金。今年以来，浙江中财典当行已办理了10多笔中小房产企业的房地产抵押典当业务，累计金额高达1.2亿元，目前此类业务已占该典当行总业务额的约30%，而且还有大幅增长的趋势。
    由于房地产开发企业去年大规模拿地，全国囤积土地的面积超过10亿平方米，而根据国土资源部的要求，这些囤积土地必须两年内完成开发，因此巨量的土地储备已成为开发商资金周转环节上最大的风险。2007年万科、招商、金地、保利四大上市开发商的每股经营性现金流均为负值且均为各公司5年来的最低值（万科的每股经营性现金流为-1.52，招商地产为-4.74，金地集团为-7.52，保利为-7.65）。
    SOHO中国潘石屹认为，2007年全国新商品房的销售额为2.9万亿人民币，国土资源部公布的数据显示，1-11月份交纳的土地出让金就有9130亿元人民币，全年的数据应该超过1万亿。一般出让金占地价款的三分之一，其他的三分之二是农民的补偿费和拆迁费。如此推算，去年开发商买地所花的资金超过了3万亿，也就是说去年开发商买地的钱超过了全年的销售收入。08年几乎每个开发商都面临“钱少地多”的困境，我认为只有土地没有钱的时候，变成的房子就少，……。
    国家统计局投资司资料显示，2008年一季度，商品房销售面积1.04亿平方米，同比下降1.4%，其中商品住宅销售下降0.3%，办公楼下降了22.4%，商业营业用房下降了14.9%。商品销售额为4111亿元，增长1.5%，其中住宅销售额3534亿元，增长5.2%；办公楼和商业营业用房销售额分别下降了28.7%和17.4%。
    一方面是买地的钱超过了卖房的销售收入，另一方面是商品房销售面积同比下降1.4%，有业内人士经过算账后认为，房地产开发商们即便是将已购土地的项目都以分期开发的名义规避风险，今年房地产行业资金缺口也仍然高达1万亿元以上，占今年需要投入资金3.2万亿元的31.25％。

建筑钢材价格与国内需求呈反向运动

    然而受原材料大幅上涨的推动，今年以来建筑钢材价格从年初开始一路上涨。到4月末，Φ16-25mmHRB335螺纹钢，由年初的4200元/吨左右，上涨至5200～5300元/吨；Ф6.5-8mm Q235普线由年初4400元/吨左右，上涨至5500元/吨左右；建筑钢材的涨价幅度均超过1000元/吨。
    与此同时一季度螺纹钢筋产量2246.92万吨，同比小幅下降0.02％；盘条（线材）产量1892.84万吨，同比增长4.4％；合计一季度建筑钢材（螺纹、线材）产量4139.76万吨，同比增长1％。
    虽然建筑钢材的价格4个月来涨了1000多元，但由于市场销售自春节以来一直不尽如人意，经销商们只得以减少库存，来维持螺纹线材得价格水平。据统计，从3月初开始，全国建筑钢材库存呈不断下降的趋势，其中，螺纹钢库存从3月初的441.8万吨，降至4月末的321.8万吨，下降幅度达27.16％；线材库存从3月初的147.33万吨，降至4月末96.93万吨，下降幅度更高达34.2％。如此下降幅度，并没有造成市场供应短缺，这也从另一个侧面反映了建筑钢材需求不足的事实。
    业内人士认为，今年以来得建筑钢材价格上涨，主要是受亚洲市场的拉动，今年一季度远东地区钢筋平均到岸价为730美元/吨，按美元兑人民币中间价7元计算，约折合人民币5110元/吨；线材一季度远东地区平均到岸价为720美元/吨，折合人民币约5040元/吨。目前价格螺纹虽略高于北美地区，但远低于英国、德国等发达国家；线材则远低于北美801美元/吨的价格水平，也低于德国728美元/吨、英国745美元/吨的水平。
    另外，人民币对美元的不断升值，造成的资源性产品不断涨价，国际市场和国内市场钢材价格的大幅度上涨与此也有密切联系。
    因此，建筑钢材受上述价格水平的影响，还有继续上涨的可能，但泡沫日益加重，回调可能造成的损失，将不亚于2005年的“黑色四月”。    

房地产业回归公共事业  建筑钢材也需理性发展

    今年两会期间，温总理在政府工作报告中指出，要“抓紧建立住房保障体系”，要“坚持从我国人多地少的基本国情出发，建立科学、合理的住房建设和消费模式。重点发展面向中低收入家庭的住房”“抑制不合理需求，防止房价过快上涨”。“今年中央用于廉租住房制度建设的资金68亿元，比去年增加17亿元”，廉租住房首次写入政府工作报告，这标志着房市调控从经济指标转为民生指标、房地产政策从产业政策回归到公共政策。同时明确地把房地产市场规定为消费市场，把住房与民生联系起来，不再将房地产作为产业来发展，这意味着国内房地产的发展模式在政策层面已出现根本性调整，这必将对国内的房地产市场产生影响。
    4月10日，北京市房地产交易管理网统计数据显示，北京商品住宅共售出1456套，环比下降近四成。其中，开盘的恋日水岸、东亚三环中心、紫金新干线等几个项目，报价均低于周边项目。
    4月15日，深圳市国土房产局发布的《2008年一季度深圳房地产市场发展分析报告》显示，今年一季度，深圳住宅均价呈现大幅下挫的走势。其中，3月份的房价环比2月份降幅达到了16.53%，为13618.42元/平方米，价格已经回到了去年4-5月间的水平。
    4月16日，央视《经济半小时》的记者发现，2007年上海十大期待楼盘和十大楼价翻番楼盘的平均合同撤销率高达40%，个别楼盘竟然达到100%。央视指出，上海的楼市虽然从三月份以来出现了放量上涨，但合同撤销率也出现了急剧上升。
    4月24日，第一财经日报报道，浙江省住房销售出现了近几年来罕见的负增长。浙江省统计局公布的统计公报显示，一季度，全省商品房销售面积621.8万平方米，下降11.3%，降幅比1~2月加大了1.8个百分点，住房结构性矛盾仍较为突出。
    从一季度主要城市的房地产业形势来看，下半年房地产市场将会进一步规范，住房的公共福利性质将得到进一步体现，房地产泡沫也会随着政策导向的进一步明确逐渐消解。
    随着土地开发面积增幅的回落（一季度，全国房地产开发企业完成土地开发面积5890万平方米，同比增长11%，增速比前2个月回落了10.3个百分点），上半年90平方米以下房屋集中开发的势头，在下半年也会有所减弱。
    综上所述，作为与房地产业密切相关的螺纹、线材等建筑钢材，属低附加值产品，其利润空间受高成本影响本来就不很大，如果房地产市场再出现变数，将导致建筑钢材市场的剧烈波动，从而影响整个钢材市场的大幅振荡。