2019年7月27日，博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会在三亚举行。金融界网站现场直击。在“楼市增长潜力：新热土与新赛道”分论坛上，58同城高级副总裁&安居客COO叶兵为大家解析由58同城带来的《张弛有度：2019年上半年楼市总结》。他认为在宏观政策没有大变化的情况下，下半年房地产市场会继续下行。
以下为郑波演讲实录：
各位嘉宾、各位开发商朋友大家下午好。58同城、安居客和汇集安选是全国最大的房地产互联网找房平台，一方面聚集了几千万的找房用户和访客，另外一侧也连接了5万多个开发商的楼盘。我们在国家宏观产业政策包括土地市场趋势变化，开发商企业侧和经纪人侧研究方面，随着时间的推移，我们也在累计自己长期观察的结果。
2019年已经时间过半，赛道过半，市场的土地、政策、金融、B端、用户等等的数据给大家汇报。
首先，国家在宏观产业政策的背景，大家非常的清楚，国家的领导层在房地产调控层面上从2018年提稳房价、稳预期、稳市场，经济调整方面稳投资、稳预期、稳就业、稳就业、稳外贸和稳贸易等政策，各个地方理解国家宏观产业政策的背景下，陆陆续续不断的调整，不断的优化各地的产业政策。如果大家对于中国房地产宏观调控和过去几十年的发展规划进行梳理的话，大家就会发现，过去一二年的时间内，目前宏观政策的调控方面呈现了几个特点。
现在的政策越来越精细，越来越区域化、城市化，甚至有些地方按区和当地具体的特征进行调控。这是总的市场层面的变化，从宏观政策来说，我们有几个大的发现，跟今天与会的开发商和嘉宾朋友进行分享。
市场张弛有度，有紧张的一面，也有松驰的一面。2019年产业政策的调控越来越精准，越来越精细化，土地的供应侧、需求侧、金融侧越来越紧张，越来越趋紧。城市的调整供给，有些城市出现了放松放缓的情况。例如嘉兴南湖申请的住房贷款的条件，包括申请补助的条件有30万、10万不等的补助，宁波北仑区也出现了租房领域政策的变化。
产业政策中，租房的补贴出现了因地施政和因城施策和因需实策。苏州显著的特点，整个产业园区，高新开发区和新房的限售是三年，苏州工业园区二手房限售是5年，城市调控在政策方面越来越精准，越来越分城施策，分区施策。过去的半年内土拍是火爆的，例如郑州、合肥等等的报告出来，土拍的热度依然活跃。二线城市平均的议价率在19％，接近20％。大家感觉到二线城市的土地市场仍然处于活跃的情况。如果我们往深的层次进一步的看，房地产开发企业土地购置面积跟2018年同期市场相比，仍然出现大幅度的下滑的情况，同比下降27.5％，虽然局部市场土拍局部地块有火热的趋势，总的情况来看，下半年如果大的宏观政策，大的市场环境不出现大的变化，2019年整体趋冷的趋势是定论或者是趋势趋冷是不变的。
我们看到房地产开发资金越来越紧张，融资通道出现了一些变化。在变化的同时，我们看到另外的趋势，开发量持续的上涨，同时房地产开发企业对销售的预期，回款有越来越大的预期。过去的半年时间内，全国房地产开发投资是6万亿，同比增长了10.9％，将近11％。最近银保监主席明确表示，房地产融资过多，引发了投资投机行为，引发泡沫。国家再融资政策层面出现了两个非常显著的特征，打压增量市场的角度，融资的渠道、融资的成本和门槛越来越高。
另一方面国家在开发项目融资收紧出现明显的趋势，大家非常的清楚，去年年初的时候“442”的政策，必须要4证齐全，必须要30％的资本金，必须要2级资质，其实进一步的加大了房地产开发企业的融资成本和融资门槛。部分企业在海外发债，减缓资本和资金的压力。国家在发债的规定上，进一步的收紧。市场开始趋冷，成交没有那么活跃，拍地不积极的情况下，房地产企业资金油积压的情况下，希望通过销售的效果，缩短项目的周期，增加资金的回笼空间。开发企业越来越注重生长的效率，成长的质量，在这个层面上，由原来过渡依赖于房地产的融资，变成内去力，不断的提高房地产开发的质量。
另外一个趋势，2019年房地产销售总金额大概率应该会突破15万亿元，销售总金额增长的情况下，销售面积反而出现了下滑。2019年1—6月份，过去半年千亿级的企业，比去年同期由9家变成了12家，增加了3家，房地产的集中度，开发企业的集中度越来越高，像大牌和大型的开发企业集中。中小企业通过资金回笼，资本层面受压，市场趋冷的变化，2019年虽然房地产销售总金额会增长，但是对于发展质量不高，资金成本受压严重的中小型开发企业，将会面临新的洗牌，这是我们对于2019年上半年数据变化的解读。2019年一线城市大家非常的清楚，特别是3月份之后，整个的成交非常的活跃，特别是北京新房市场在2019年3月份之后成交率上涨了一倍，一方面成交面积上涨了，价格受压严重。北京、上海一线城市的成交均价整体呈现回落的趋势，这是上半年大的趋势。
二手房市场，58同城、安居客的数据来说，一线城市的上海热度高于北京。二线城市热点依然非常高，像重庆、成都、西安、沈阳、苏州等城市，二手房市场的用户访问和找房的热度非常的高。我们看到重庆、成都找房热度高启的状态下，我们看到另外一面，例如长沙、南京、杭州在2017、2018年热度非常高的情况下，2019年上半年出现了下滑，这是二手房市场热点的变化。
前面讲到，平台上每天有3000万的找房用户，信心指数方面，2019年3月份呈现了小阳春，5、6月份就出现了下滑的趋势。我们判断购房用户决定买房还是不买房的节点上，依然是忐忑变化，宏观政策和土地市场的变化，在一定程度上决定了什么时候入市。前面一直说开发企业，新房市场的交易，包括买房的用户。今天二手房和经纪人公司，他们的信心指数是怎样的，大家非常清楚5G、安居客和汇集安选有100多万的经纪人。他们是波澜不惊，虽然市场上出现了一系列的调整，经纪人抗周期的变化，他们的信心指数是比较平稳的状态。
总的来看，2019年上半年在国家宏观的产业政策有长的部分，也有驰的部分，金融市场、资金层面、用户层面、开发商成交层面上，我们出现了热度的变化。整体市场而言，张弛有度，有紧张的部分，也有相对松驰的部分。对于2019年的下半年，开发企业注重质量发展，注重内控流程，更加注重资金整合效率把控，注重热点城市、热点区块，我们依然认为2019年下半年是有机会的，希望我的分享可以帮到各位开发商的朋友，谢谢大家。
