处置海外资产背后，是“三道红线”监管带来的压力。1月26日，2021年银保监会工作会议上强调，严格落实房地产贷款集中度管理制度和重点房地产企业融资管理规定。新华财经记者调查发现，过去半年时间，一二线房企“降档”意愿强烈，并使出处置海外资产、7折卖房等方式“花式”降负债。“三道红线”中，现金短债比成最容易的突破口。 “集中供地”等政策或将进一步强化房企分化趋势。

　　处置海外资产、7折卖房房企“花式”降负债

　　绿地债务颇受关注。截至2019年末，绿地控股总负债突破万亿，达到10143亿元，剔除预收账款后仍高达6332亿元，同期资产总额11457亿元。截至2020年三季度末，绿地控股剔除预收款后的资产负债率为82.38%、净负债率为183.45%、现金短债比为0.78，属于踩中“三道红线”的红档房企。

　　“三道红线”是指监管层于2020年针对房地产企业下达的融资新规，即房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不小于1。降负债、去杠杆，绿地控股多管齐下。

　　根据踩线情况，房企划分为“红、橙、黄、绿”四档。绿色档房企没有指标“越线”，有息负债年增速上限为15%；一个指标越线和两个指标越线的企业，分别归为黄色档和橙色档，有息负债年增速上限为10%和5%；三个指标均越线的房企归为红色档，不能新增有息债务。

　　新冠肺炎疫情加剧了企业的债务压力。“疫情对我们的影响比较大，商业地产和办公地产首当其冲，差不多都下滑了三分之一，连一线城市的办公租金都下滑了20%-30%，一线城市办公楼的销售也下滑了20%-30%，商办整体少了四百多亿的收入。”绿地控股董事长、总裁张玉良表示。

　　上海地产研究院分析，大基建项目前期垫款多、回款周期长，绿地业绩下滑或与近几年尝试多元化发展转型有关。

　　在监管红线下，绿地加快处置海外资产步伐。“济州岛第一高楼”梦想大厦项目于2020年11月5日正式竣工并交付，回收了约41亿元的资金。绿地方面表示，项目竣工后，将交由合作方韩国乐天观光持有运营，这有助于提高资金回笼速度，实现较好经济效益。

　　张玉良表示，近期陆续实现资金回笼，也将进一步强化绿地的现金流，增强企业经营韧性，为今年业绩稳健增长提供助力。

　　恒大降低负债在一定程度上靠降价促销。2020年，恒大销售均价为8945元/平方米，较2019年的1.03万元/平方米，下降了13%，相当于2019年的房价整体打了八七折。

　　2020年“金九银十”，恒大推出楼盘7折特大优惠。9月1日至10月8日38天时间，恒大累计销售1416亿元，创同期历史新高。2021年初，恒大又推出“78折买房”优惠，也是为了回流现金降负债。

　　市场分析表示，降价促销是降负债最直接、最有效手段。降价促销既可快速增加企业经营现金流，又可及时偿还有息负债，降低财务成本，且现金流入对资产负债率、净负债率以及现金短债比，都能起到良好的修复作用。

　　现金短债比转绿成房企降负债突破口

　　根据克而瑞统计，2020年三季度，招商蛇口、首开股份、华侨城、大悦城等房企成功降档；2020年年底，金科、阳光城、蓝光等房企成功降档；2021年2月末，绿地也称提前“转绿”达标。

　　2020年12月8日，绿地控股方面披露，以自有资金约89亿元，按期足额完成2015年公司债券（第一期）2020年本息兑付。张玉良说，2020年下半年至今，绿地围绕中央及有关部委制定的房地产金融审慎管理制度要求，主动有计划、分步骤、多管齐下主动降负债、去杠杆、优结构，稳步下调整体信贷成本，着重加强资金管理，持续提升抗风险能力和经营韧性。

　　总体来看，房企为实现降档主要围绕“开源”和“节流”两方面进行，包括营销促回款、股权转让、分拆资产上市、放缓投资节奏、优化债务结构等。“三道红线”中，现金短债比仅涉及货币资金和短期有息负债，改善难度最低。房企可通过加快资金回笼、适度调整债务结构的方式增加货币资金和减少短期有息负债，实现短期内改善这一指标。

　　3月12日，融创中国发布2020年度业绩报告显示，2020年，融创中国净负债率由2019年底的172.3%降至96%；现金短债比由0.57上升至1.08，降负债成效初显，但仍“踩中”一道红线。融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德说，未来将通过提升销售额、增加净资产来进一步降低负债率，预计2022年将剔除预收款后的资产负债率指标降至监管红线之下。

　　3月16日晚间，越秀地产发布2020年度业绩报告显示，期内实现营业收入约462.3亿元，同比增长约20.6%；毛利约116.3亿元，同比下降约11.4%；毛利率为25.1%，较上年同期下降约9.1个百分点；核心净利润约为40.2亿元，同比增长约14.6%；归属公司拥有人净利润约42.5亿元，同比增长21.9%。

　　目前，越秀地产剔除预收款后的资产负债率为69.2%，较上年同期下降约6.8个百分点；净负债率为61.6%，较2019年末下降约23.4个百分点；非受限现金短债比为1.70。

　　绿地内部指定“三年三步走”去杠杆计划，以从2021年起三年每年6月30日为时间节点，主要围绕现金短债比、净负债率、剔除预售款后的资产负债率三大指标设置阶段性目标，三年后实现全面“达标”。据悉，下一步，绿地内部将围绕六大核心措施，有计划、分步骤、多管齐下主动降负债去杠杆，一是主动压减有息负债规模，优化资产负债结构。包括压缩短期借款占比，增加中长期借款占比；加快去化商业、办公、酒店等存量大宗资产，进一步收缩海外房地产项目等；二是聚焦成长性地区，优化土地储备结构，提高土地投资质量；三是根据市场情况以销定产，灵活调整生产供应节奏；四是加快销售资金回笼，进一步加强应收账款催收清欠工作；五是加快已售项目建设和交付结转；六是积极充实企业资本金，提升资本实力。

　　业内：切忌为降档牺牲长远发展

　　今年一季度是偿债高峰，有业内人士对新华财经表示，“房企要顺利渡过偿债高峰，还是需要依赖融资”。

　　安信证券发布于2月26日的研报显示，在2021年，民企地产债的到期规模为2397.8亿元，占比51.6%，同比减少14.6%；国企地产债到期规模为2246亿元，占比48.4%，同比增加8.3%。截至2月19日，地产债总体发行规模为695.4亿，同比增长88%。其中国企发行规模为436.22亿元，占比63%；民企发行规模为259.2亿元，占比为37%。

　　一方面，房企降低负债“紧箍”不断收紧，另一方面，全国楼市热度不减。

　　国家统计局最新数据显示，2月，上海、北京、广州、深圳二手房价格环比涨幅居全国前四位，四个一线城市房价涨幅齐居前四尚属首次。新建商品住宅方面，一二线城市的销售价格分别环比上涨0.5%和0.4%，涨幅分别环比回落0.1个百分点和持平；三线城市的销售价格环比上涨0.3%，涨幅环比扩大0.1个百分点。二手住宅方面，一三线城市的销售价格分别环比上涨1.1%和0.2%，涨幅分别环比回落0.2个百分点和0.1个百分点；二线城市销售价格环比上涨0.4%，涨幅环比1月持平。

　　58安居客房产研究院分院长张波说，今年以来，深圳、上海等城市的调控政策频频出台，堵漏洞、控金融、打炒作的信号十分明显。不但一线城市，二三线热点城市的调控也不断加码，向市场释放出明确的信号，对楼市稳定，尤其是房价稳定起到重要作用，同时值得关注的是，金融侧和土地侧的长效机制落地，对于市场的影响则更为深入和长远。因此，今年房价保持稳定大格局的确定性强，但各地房地产市场的分化还将持续，整体房价稳定性的背景下，不同城市不同板块的房价波动性依然会存在。

　　此外，房企的另一重压力来源于供地模式变化。当下多个城市开始集中供地，一年仅供地两次或三次。

　　孙宏斌说，土地“两集中”政策初衷是增加土地供应、提高土地市场透明度。“‘三道红线’管企业、央行‘两道红线’管银行，土地‘两集中’政策管政府。”

　　业内提醒，现金短债比、净负债率、剔除预收账款后的资产负债率这“三道红线”破解难易程度依次递增，房企在“降档”过程中更应关注是否与企业整体发展步调相吻合，切忌为追求短期利益而牺牲长远发展动力。