近日，记者对北京地区二手房市场走访调研发现，市场整体趋于平淡，成交量较为适中。除了个别急售房源报价相比前期成交价出现一定下探，在售房源整体报价和成交价小幅上涨。从成交量看，区域之间存在一定差异。值得注意的是，幼升小、小升初录取接近尾声，学区房成交稍显平淡。五环外的刚需房成交近期则出现一定释放，成交量和成交价均小幅走高。
房价波动较小
“北京地区的二手房价格下跌很难，淡季和旺季的区别主要体现在成交速度和成交量上。”位于南五环某二手房中介销售人员王丽(化名)对记者表示，“淡季的时候，卖出一套房子可能要几个月，旺季可能只要几天。”
王丽介绍，春节之前，大兴区的二手房带看量受疫情影响较大，成交出现下滑。但在清明、五一、端午等假期期间，看房客户逐渐增加，推动成交量提升，特别是近期成交量抬升明显。而在之前，春节前后往往是二手房成交旺季。
“最近几年，北京地区二手房市场一直较平稳，除了学区房市场，其余楼盘价格波动较小，涨跌都比较困难。”一位在北京多个片区工作过的二手房销售人员对记者表示。
5月份，北京地区二手房价格涨幅整体收窄。国家统计局数据显示，2021年5月份，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月回落0.2个百分点。其中，北京、上海和广州环比分别上涨1.1%、0.7%和0.9%，涨幅比上月分别回落0.1、0.2和0.3个百分点；深圳由上月持平转为下降0.1%。
“升学季”步入尾声
记者了解到，随着北京小学新生入学、小升初相继步入尾声，学区房的成交量相比4、5月份出现了一定下滑。
“每年的2月-4月，学区房的成交量通常较大。部分购房客户卡着点，就是为了赶上当年能够在这个区域上学。这类客户基本上都是全款交易，成交速度较快。4月份以后，入学信息采集陆续完成，学区房成交从高位回落到正常水平。今年的幼升小、小升初入学基本上已尘埃落定，因此学区房的成交逐渐转淡。”多位从事学区房交易的二手房中介人士对记者表示。
记者调研发现，西城区近年来的招生改革受到关注，2021年“小升初”全区派位名额比往年明显增加，因此核心学区房的属性有所转淡。
家住西城区非核心学区的张玲(化名)对记者表示，今年西城区明显加大了全区派位名额，小升初全区派位阶段可以报名5所西城区优质中学。第一梯队的优质中学明显提升了全区派位名额，非核心学区孩子进入这些中学读书的机会增加。
“西城区的优质学区房基本集中在月坛、德胜、金融街等片区。部分小学可以直升优质中学，资源丰富，房价也高。比如，椿树馆小学就直升北京八中，对应的学区房价格相对较贵。今年加大了全区派位名额，其他小学的毕业生有了更多机会进入八中、四中、北师大附中、实验中学等第一梯队学校。”张玲对记者表示。
新房市场分流
新房市场成交量上升明显，对二手房市场的分流效应较强。
记者走访了解到，北京地区入市的新房项目约200个，除了一部分是2021年上半年拿到预售证的项目，多数是前期入市、尚未清盘的限竞房项目。这些项目入市时间较长，基本已经竣工或已达到入住标准，相比周围二手房竞争力较强。
“北京地区的新房项目从拿地到最后的入市销售，大概需要半年时间，最多不会超过一年。”一位从事新房销售多年的中介人士对记者表示，“从目前情况看，北京新入市的新房项目多集中在丰台、石景山、亦庄等地。这些项目的拿地时间多集中在2020年和2019年。北京今年上半年首批实行‘两集中’出让地块的项目，有望在2021年下半年及2022年上半年集中入市。这些项目多数不限价，且部分项目位于核心区。随着这些地块对应的新房项目入市，北京地区新房均价大概率会被拉高。”
