上海住房交易优惠税收政策正式落地。
11月18日，上海市住建委等四部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》，明确取消普通住房和非普通住房标准，以及取消标准后相关个人住房交易税收事项，该政策自2024年12月1日起施行。
业内人士表示，9月底“沪七条”政策已明确，按国家工作部署，上海将及时取消普宅和非普宅标准，减少住房交易成本，以更好满足居民改善性住房需求。
“上海是四个一线城市之中，首个取消普宅非普宅标准的城市，预计其余三个一线城市，也会很快取消相关标准。”易居研究院副院长严跃进告诉记者。
中指研究院上海分析师刘卓维指出，上海最新政策主要包括三方面内容：一是取消个人出售非普宅2%的所得税，以1%的标准核定征税；二是个人出售2年及2年以上住房，免征增值税；三是上海个人购房契税优惠政策与全国统一。
具体来看，关于个人转让住房个人所得税，上海最新政策明确，取消个人转让非普通住房以转让收入的2%核定应纳个人所得税额的规定。其他个人所得税方面政策未作调整，如对个人转让自用5年以上，且为家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税；居民换购住房有关个人所得税政策仍按照国家相关文件继续执行。
“财政部等三部委发布房地产相关财税优惠政策后，上海积极贯彻落实，正式取消普通住房和非普通住房标准。至此，挂钩在普通住房和非普通住房标准之上的相关税收，也相应进行优化。”严跃进表示。
“上海本次对税收政策的调整，取消了个人出售非普通住宅2%的所得税，以1%的标准核定征税，扩大了交易税优惠覆盖面，或将有助于释放改善性置换需求。”刘卓维称。
就个人出售住房增值税，上海最新政策明确，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。
分析师认为，增值税政策与房屋出售关系较大，最新政策有望大幅降低住房交易成本。
“符合年限的住房免征增值税，降低了个人转让住房的交易成本，简化了税收流程，有利于提高二手房与新房之间的流通速度。”刘卓维称。
对于个人购买住房契税，上海适用与全国统一的个人购房契税优惠政策。对个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
业内人士表示，上海住房交易契税政策调整，或在两个方面产生重要影响。
在严跃进看来，在上海购买面积140平方米及以下住房，契税降至最低水平，即1%，基本覆盖了绝大多数刚性和改善型购房需求，有力支持了购房消费行为。再者，购置二套房的契税，减轻交易税费负担的效应明显。
58安居客研究院院长张波指出，从二手房交易环节来看，由于针对普通住宅和非普通住宅的契税、增值税税率不同，并且非普宅占比较高，但两者的交易成本相差较大；取消划分标准后，随着受益面的扩大，会促进更多改善群体入市。
刘卓维认为，上海最新出台的政策降低了个人所得税以及购房契税支出，使得交易成本更加合理，同时能更好满足居民置换需求，对于改善性住房置换需求尤其有利。这些举措将增强市场参与者信心，有利于进一步稳定市场预期。
据中指院监测数据，11月1日-15日，上海商品住宅成交套数4909套，同比增长58.5％。
张波向记者表示，自11月发布房地产交易税收调整后，关于一线城市取消普宅标准的预期不断走强，本轮一线城市中，上海首先取消相关标准，将有助于优化住房交易流程，大幅减少交易成本，并更为有效激发市场活力。另外，房企在开发侧也能享受到更多土地增值税相关的利好，减少相应的开发成本，对于稳定房价及土地市场也有一定好处。
其认为，这一政策如果能与更多措施组合，将会释放出更大的效力。“除了与税收相结合，下一步如果能与第四代建筑，以及多孩家庭、限购等政策调整，进行多维度结合，将更有针对性向市场释放出精准效力。”
