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2019楼市变局:融资松紧游戏重演 房企“自我革命”求存

2019-07-17 07:58:00     作者:张晓玲,林诗苑

  7月15日,盛夏,北京。

  中海地产以79.4亿拿下丰台区造甲村地块,成为今年的新总价“地王”;21天前,这家公司刚刚拿下深圳光明单价“地王”。

  类似中海这样的大型房企,正在成为土地和并购市场的主导者;另一边厢,不少中小房企却陷入了各种危机,如泰禾集团、新城控股,资金链和“黑天鹅”困扰着他们。

  在中国房地产发展史上,似乎没有哪一年像2019年上半年这么分裂。年初的“倒春寒”、三月份的小阳春、五六月的抢地、七月的金融管控,以及贯穿上半年的房企业务、人事大调整,内部腐败频发,都昭示了这是不平静的一年。

  在这纷繁芜杂的表象之下,有一条融资的暗线潜行。有无充裕的资金、能不能持续拿到低成本的资金,以及能否自造持续的现金流,是房企所有外在行为的推动力。

  随着市场的波动加大、融资的持续收紧,不同信用的房企之间,融资能力的分化凸显。

  进入7月以来,银保监会对房地产信托、海外发债进一步严控,标志着房地产金融调控升级,下半年房企融资将更为艰难,不少进入偿债高峰的房企,或将出现流动性困难。

  入春后抢地

  3月之后,7月之前。

  中间的3个月“小阳春”,是开发商们幸福而迷醉的日子。房子好卖了,融资通畅了,又开始抢地了。

  在程红(化名)的印象中,过去3个月土地市场的热度,像是回到了2015、2016年。一二线城市地王频出,行业集体性“补仓”的热情高涨,其中6月尤其火爆。

  程红是深圳一家中型开发商投资部人士。他参与了6月24日深圳的“史诗级”土拍。本场土拍,吸引了数十家房企参与,收金224亿,其中龙华“地王”可售楼面价达6.7万/平方米。

  不仅是深圳。据中原地产统计,截至6月末,全国50个大城市合计卖地超2万亿,同比增17.4%。

  分析大家积极拿地的原因,程红认为,首先是地方推出了不少优质地块,宅地供应增加,开发商很感兴趣;其次是很多公司资金充裕了,尤其是央企国企、大型房企。

  数据显示,上半年,中海及旗下中海宏洋拿地超过25宗,花费640亿,若加上7月15日的北京地王,则已超700亿;自5月份开始,保利发展在土地市场发力,仅6月拿地就超过了240亿。

  超大型民营房企也是土地市场的主力。碧桂园1-6月累计拿地981亿(权益),融创拿地近700亿。

  程红所在的公司虽然规模不是超大,但是个进取型公司,老板的目标是两三年内达到3000亿,因此对各个城市的土地都非常关注。今年已在广深拿了几块地。

  易居智库中心研究总监严跃进指出,资金因素推动房企“抢地”。二季度房企销售不错,此外资金状况回暖,再融资宽松,增加了拿地的底气。

  Wind数据显示,上半年房地产行业发行债券440只,同比增长42.39%,累计金额3466.03亿元,同比增长29.12%。

  中指数据显示,上半年房企海外债发行约2615亿元,超过去年全年;信用债发行总额3105亿元,信托超4500亿。

  不过分化也在加大。同策研究院总监张宏伟表示,2019年上半年,40家典型上市房企融资规模波动较大,融资状况十分不稳定。

  中大型房企优势尽显。今年截至目前,中海境内外融资数百亿,利率低至2.9%,创行业新低;保利上半年融资超过200亿,利率低至3.6%;融创公告上半年融资金额超200亿,利率7%左右。

  内部暗流汹涌

  销售和土地市场的火爆表象之下,房企内部则问题不断,从开发商向运营商转型六年后,房企普遍面临新业务的调整和收缩。

  房地产龙头万科旗下四大区域,正在对各项新业务进行“修剪”。

  7月初,被万科列为核心业务的长租公寓,在深圳按下暂停键。深圳万科正对已签约改造的城中村房源进行清退并提供赔偿;同时,万科长租公寓事业部总经理薛峰离职。

  万科并非孤例。5月,被委以重任的碧桂园集团副总裁、机器人公司总裁沈岗离职。

  机器人是碧桂园的重点业务之一,计划五年内投入至少800亿元,打造机器人全产业链高地。负责人的离职,为这一试水业务蒙上一层阴影。

  此外,龙湖、远洋、佳兆业等公司的长租公寓也在缩减投入。程红所在的公司前两年曾积极布局长租公寓,但目前也已暂停。“老板觉得只把存量做好就不错了。”

  新业务的收缩也与资金、财务有关。今年年初,万科董事会主席郁亮在内部信中表示,三年不赚钱的新业务,都要砍掉。

  开发商的多元化转型难见盈利。多位房企内部人士透露,数年来,开发商基本都是用房地产的钱去支撑长租、教育、养老、度假等新业务的投资,在市场好的时候,问题不大;但房子一旦不好卖了,主营业务现金流紧张了,就再难“输血”新业务。

  如万科万村整改“烧钱”却难短期盈利;恒大曾剥离亏损的快消和粮油,而足球和新能源汽车目前仍是亏损,恒大健康财报显示,去年亏损达14亿;碧桂园的机器人,更是投资不菲,短期却没有任何收益。

  对资金和财务的重新考量,让房企尤其是民营房企对内部腐败的容忍度降低为零。程红透露,在房企的内部体系中,营销口相对更易套利,这两年爆发的内部腐败大多与此有关。

  年初,雅居乐地产集团内部通报,海南区域总裁简毓萍、广州区域副总裁蔡小鹏两人,因在营销口、采购口贪污,双双被开除解雇。

  5月,朗诗地产、保利发展也相继爆出员工腐败问题。

  21世纪经济报道记者获悉,6月底,某房企巨头无锡公司销售条线爆出一桩贪腐案,相关人员因倒卖内部房源和特价房,涉案金额或超过亿元;另外一家大型央企北京公司营销人员全线“下课”,或与贪污销售“渠道”费用有关。

  钱根再收紧

  外热内冷之际,房企的融资也将被重新收紧。

  普益数据统计,2019年前6月,房地产信托募集资金为4500亿元,创下近几年的新高。

  然而,拐点已至。

  近期,监管开启严厉的“窗口指导”:房地产信托不超过2019年6月30日的规模,“432”的通道类、地产公司并购类业务全部暂停。

  中融信托人士表示,现在回看,严控房地产融资和信托,23号文只是一个开端。

  7月12日,发改委下发通知,房企海外发债“只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务”,其他资金用途,如补充流动性、资本性支出、偿还内债等被全面限制。

  事实上,多名房企人士称,5月份以来发改委已放缓房企海外发债,未来房企美元债将处于“存量滚续”,难有新增。

  政策的效果已经显现。6月,房地产信托成立规模465.83亿元,环比5月缩水227.61亿元,降幅达32.82%。

  “从去年四季度开始,钱就非常紧了,今年一二季度好了些,但是现在感觉又紧了。”程红回忆,这一年来,行业的资金状况阴晴不定,未来的不确定性非常大。

  他说,公司给出的策略就是抓住销售窗口,尽快卖房;在融资顺畅的时候,也找机会拿地,不过拿地金额不能超过当期销售的50%。

  而据记者了解,目前一些房企从银行、资本市场、信用债等低成本的渠道,已经融不到资了。去年爆出资金链问题的泰禾身陷泥淖,只能卖项目纾困。

  但还是不够。7月11日,泰禾在新加坡挂牌发行一只美元债券,利率高达15%,震惊业内和债市。

  “这么高的利率,可见很缺钱了。”程红不禁庆幸,自己公司还能以较低的成本融资,这家民营房企在香港资本市场的口碑不错。

  严跃进提醒,其他净负债率高企、短期偿债较多的房企也应警惕,如恒大、富力、佳兆业等净负债率在100%以上的房企。

  财报显示,2018年恒大净负债率为151.9%,富力净负债率为184%,而以做旧改专长的佳兆业净负债率更达236%。

  国泰君安报告指出,早在2018年下半年来,房企的短期债务占比就有增长的趋势,融资期限的扩张甚至到60个月以上。2019年-2020年是房企债务兑付高峰期,接近3成的融资在24个月内到期。

  另据Wind数据显示,2019年房企国内债到期数量508只,总偿还量5303亿元;海外债到期数量66只,到期规模238亿美元。以此计算,下半年到期债务仍有近7000亿元。其中,恒大、富力、佳兆业等短期债务压力较大。

来源:21世纪经济报道

编辑:宋玉铮

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