吴秀青
随着11月28日证监会支持房地产股权融资的“第三支箭”（“三支箭”分别为信贷融资、债券融资、股权融资）射出，房地产“三道红线”全面命中，房地产企业融资限制得以放宽，房地产行业又将肩负新的使命，踏上新的征程。
“房地产市场平稳健康发展，事关金融市场稳定和经济社会发展全局。”这是证监会从2020年对房地产行业进行实质性限制（包括政策准备阶段）以来，口径最为放开的一句话。从信贷融资、债券融资再到股权融资，“三支箭”发出的效果如何？能在多大程度上提振房地产市场？房地产行业曙光到底来了没？
房地产的支柱地位被重申
国家统计局12月15日公布的数据显示，11月份我国主要经济指标在走弱。外需高位回落，出口增速已转负；消费疲软（11月份社会消费品零售总额38615亿元，同比下降5.9%）；投资靠基建勉力支撑，但增速也在回落。
今年前三季度GDP增速为3%，市场预计全年经济增速也在3%左右，远低于年初设定的5.5%的预期增长目标。这其中有美元加息及疫情的影响，房地产行业的严重下滑也是重要因素之一。从主要经济指标看，今年除基建投资外，消费、工业增加值、房地产投资、房地产销售、出口等数据都不好，尤其是房地产相关数据深度下行。
今年12月15日，国务院副总理刘鹤在第五轮中国－欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞，重申房地产是国民经济的支柱产业，并指出正在考虑新的举措，努力改善行业资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。
“三支箭”核心在“稳”，刺激作用有限
近期的房地产支持政策，表面看起来是在“救”，实际上核心在于“稳”，支持资金优先流入相对较优质、稳健的房企。虽然在短期内较难扭转市场基本面，但在政策信号明确的前提下，市场缺失的信心有望逐渐重塑。
“三支箭”要求金融机构承担更大责任，防止房企债务风险蔓延，推动房地产行业尽快走上良性循环和健康发展的轨道。尤其是时隔多年后房企股权融资的重新开闸，旨在在不直接增加房企负债规模的同时，为房企融资提供充足的渠道。
不过，需要注意的是，此次针对房地产行业的金融政策支持，在条文中明确了重点支持优质企业和将资金用于特定领域等，主要目的在于维稳，而不是鼓励房地产行业重回过快增长的老路。
随着房企融资渠道的全面打通，特别是“三箭齐发”涉及的资金及时落地后，房企资产负债表和现金流或迎来实质性改善，但房地产行业的企稳回暖最终依旧取决于需求的复苏，不确定性仍然较大。
未来发展重视“三个量”
关于房地产业的未来发展空间，我们需看到一些现实的问题。比如，人口的问题。从2013年—2021年全国人口的变化可以看出，2013年我国人口增量接近1000万，以后逐年递减，到2021年只有48万，今年大概率接近零甚至负增长。2015年为我国劳动力人口最高峰，然后进入下降趋势，2021年为7.8亿，比最高峰下降了2000万人。此外，我国从2000年前后同美国等发达国家同步进入了老龄化社会。2021年我国60岁以上人口占比为18.9%，比2013年上升了4个百分点，65岁以上人口占比为14.2%，比2013年上升了4.5个百分点。2035年前后，我国将进入重度老龄化社会，老龄化程度将高于G7国家。由此可见，由人口总量带来的人口红利正在弱化甚至消失。
再如，城镇化率的问题。到2021年末，全国常住人口城镇化率达到64.7%。对于这个数据，中国金融四十人论坛学术顾问黄奇帆曾有过分析，由于我国的城镇发展特色，我们65%的城镇化率相当于西方国家75%的水平，已经接近天花板。不过，到2021年末，我国户籍人口城镇化率为46.7%，与全国常住人口城镇化率相差18%，还有较大的提升空间。
在这样的背景下，房地产业亟须在重视“三个量”（重视存量，深入挖掘和利用住宅存量；重视流量，深入研判流动人口的住房消费特征、消费能力和习惯；重视质量，利用绿色化、智能化手段改善住房品质，引领住房消费提档升级）的过程中，探寻出新的发展模式。
