郑州成为目前全国30个重点城市中，新房消化周期最长的城市。
据克而瑞数据，2022年12月郑州新建商品住宅库存量1392万平方米，库存量同比增长17%，消化周期长达55.8个月。
中原地产高级研究经理卢文曦指出，新房消化周期为一项观察市场变化动态的指标，与新房成交情况及楼市库存量相关。“部分城市库存量即使较高，但成交量如果很大，消化周期未必会很长。”
克而瑞一位分析师告诉记者，郑州新房去化周期之所以居高不下，与当地市场持续低迷有关。
“郑州目前市场交易量大概只有以往正常值二成的水平。综合现在多方面情况，郑州去库存周期明显拉长，消化完库存需要四年多时间。”上述克而瑞分析师说。
事实上，郑州12月新房交易量较11月有所改善，但成交量仍在低位徘徊。
克而瑞数据显示，郑州2022年12月新建商品住宅成交面积18万平方米，环比上涨117%，但同比降幅达73%。累计情况来看，郑州2022年1-12月新建商品住宅成交面积434万平方米，同比下降46%。
价格方面，据中指院数据，郑州12月新建商品住宅价格指数下跌0.35%，样本平均价格12326元/平方米。
卢文曦指出，郑州12月库存量有所增加，但增幅并不大，不过由于成交情况非常差，所以消化周期被拉长。
“郑州去年多次出台楼市扶持政策，但当地楼市仍未能走出低谷，地方不得不再次出手。郑州近期出台提振楼市相关举措，正是为了进一步拉动需求。”卢文曦在接受记者采访时说。
2022年12月30日晚间，郑州市住房保障和房地产管理局出台楼市12条政策，其中提到，郑州将根据楼市供需实际情况，适度调整限购区域，以更好满足居民住房需求。
除适度调整限购区域，郑州还将开展购房补贴，各开发区、各区县（市）可依据实际情况，对在一定期限内购房的居民给予购房补贴，同时支持团购在售商品住房，鼓励房企给予更多优惠。
此外，郑州还将执行“认贷不认房”政策，同时优化二套房贷款认定标准。对已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买商品住房的，银行业金融机构执行首套房贷款政策。对于在郑州工作或常住家庭，在郑州首次购房不受已有异地住房贷款影响，执行首套房贷款政策，因父母养老在郑州首次购房的，执行首套房贷款政策。
郑州出台上述楼市政策后，其下辖的荥阳市很快在新年打响了暂停限购第一枪。
荥阳市在2023年1月1日发布通知，暂停执行住房限购政策。荥阳由此成为郑州提出适度调整限购区域后，首个发文明确暂停限购的县市区。
荥阳还放宽了首套房认定标准，对自建房、拆迁安置房不计入“首套房”，对购房前名下拥有一套商品住房无房贷或已结清相应房贷的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买新建商品住房，以及二孩及以上家庭购买第二套商品住房的，享受“首套房”政策，银行金融机构和税务部门执行“首套房”贷款和税收政策。
卢文曦表示，荥阳市取消限购具有很强的示范意义。“如果市场效果仍不理想，不排除当地继续出台楼市政策的可能性，直到楼市真正复苏。”
在河南省政府近日的新闻发布会上，相关人士介绍，河南省今年将加大对居民购房和房企合理融资支持力度，同时取消和调整过热时期妨碍消费需求释放的限制性政策。
中指院指数事业部研究总监陈文静认为，从政策趋势来看，今年各地楼市政策将在供需两端政策持续发力，二线城市将出台更加重磅提振需求的政策。
“今年各地因城施策力度有望进一步加大。核心一二线城市将继续降低购房成本及购房门槛，二线城市或通过阶段性实施方式，全面放开限制性政策。”陈文静表示。
克而瑞研究中心副总经理杨科伟指出，目前如郑州这样的热点城市，楼市仍处于筑底阶段，但近期中央频频释放与房地产市场相关的利好消息，为市场注入了新的动力。
在杨科伟看来，随着房企融资功能逐渐恢复，企业出险或阶段性划上休止符，稳经济政策持续加码，有望对冲房地产行业下行预期。而各地出台楼市扶持政策，将促使房地产交易逐步回归稳定，今年二季度可能完成市场筑底。
“各线城市大概率将出现轮动修复，核心一、二线城市保持现有温度的同时，弱二线有望完成筑底，但多数三、四线城市修复节奏将明显滞后于核心一、二线城市，毕竟市场需求及购买力的形成，还需要积累一段时间。”杨科伟补充道。
